- Pazartesi - Cuma : 09.00 - 18.30
- Pazartesi - Cuma 09.00-18.30
İçindekiler
ToggleOrtaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası veya bir diğer adıyla izale-i şuyu davası, bir taşınmaz veya taşınır mal üzerindeki paylı veya elbirliği mülkiyetinden şahsi mülkiyete geçişi sağlayan bir davadır. Burada dava yoluyla ortaklık giderilmektedir. Uygulamada kabul edilen iki tür ortak mülkiyet durumu vardır. Bunlardan;
Elbirliği mülkiyetinde birden fazla kişi, payları olmadan mal üzerinde ortak mülkiyet sahibidirler. Bu mülkiyet türü daha çok birden çok mirasçıya intikal eden/edecek mallar üzerinde görülmektedir. Elbirliği mülkiyetine ilişkin durumlar kanunda açıkça belirlidir. Türk Medeni Kanunu madde 640 “Birden çok mirasçı bulunması hâlinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar, mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.” denilmektedir. Bununla birlikte aynı kanunun 701.maddesine göre kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.
Nitekim uygulamada en çok karşılaştığımız kanundan doğan mülkiyet türü de mirasçılıktan kaynaklanan elbirliği mülkiyeti olmaktadır. Bu ortaklık, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmekle sonlanmaktadır.
Paylı mülkiyette, birden fazla kişinin bir mal üzerinde belirli payları söz konusudur. Bu ortaklıkta paydaşlar, mal üzerinde bu payları oranında tasarruf hakkına sahiptirler. Türk Medeni Kanununun 688.maddesinde “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.” denilmektedir.
Mirasçılık durumunda, mirasçılar tapuda intikal edecek malların paylı mülkiyet esasına göre gerçekleştirilmesini talep edebilirler. Burada önemli olan mirasçıların ortak uzlaşısıdır. Ortak uzlaşı yoksa yalnızca mirasçılardan biri mahkeme kararına dayanarak bunu talep edebilecektir. Bununla birlikte, elbirliği mülkiyeti mahkemeden taleple paylı mülkiyete çevrilebilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Açılma Sebebi Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlarca, adı üzerinde bir ortaklığın giderilmesi amaçlanmaktadır. Ortaklık esasında yukarıda tanımda bahsettiğimiz ortak mülkiyet durumlarıdır. Örneğin, bir taşınmazın birden çok mirasçıya intikal etmesi veya bir taşınmazın belirli bir hissesinin satın alınması durumlarında elbirliği veya paylı mülkiyet durumları oluşmaktadır. Paydaşlar aralarında malın paylaşımı veya kullanımı üzerinde anlaşma sağlayamıyorlarsa, bu durumda ortaklığın giderilmesi davası açarak bu ortaklığın giderilmesini talep edebilmektedirler.
Bunun dışında mirasçıların veya reddi miras yapılmadığı durumda mirasbırakanın alacaklıları da icra hukuk mahkemelerinden alacakları yetki ile ortaklığın giderilmesini talep edebileceklerdir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Paylaşım Nasıl Olur?
Ortaklığın giderilmesi davasında paylaşım, kanunun ön gördüğü şekillerde, dava konusu malın aynen taksim suretiyle ya da satışı gerçekleştirilerek satış bedelinin paylaştırılmasıyla son bulacaktır. Bunlardan ilki,
Malın Aynen Taksim İle Paylaşımı
Bu paylaşım türü, bölünebilir nitelikteki taşınır veya taşınmaz mallar için uygulanabilecektir. TMK m. 699’da
denilmektedir. Paylaşma konusunda anlaşma sağlanamaması halinde, hakim öncelikle malın aynen taksim edilip edilmeyeceğini inceleyecektir. Eğer aynen taksim mümkünse mal birbirine denk düşen parçalara ayrılmakta, değer farkı durumlarında bu fark fazladan talep edilebilmektedir. Tarafların her biri satış istiyorsa, aynen taksim araştırılmayacaktır fakat aynen taksim yoluyla paylaşımı paydaşlardan biri dahi istese mahkemece taşınmazın aynen paylaşımının mümkün olup olmadığı incelenecektir.
Malın aynen bölümünde oluşan bölümler birbirine denk olmazsa ne olur?
Malın aynen taksimi ile ortaklığın giderilmesinde mal bölündüğünde bazı bölümler diğerlerinden daha değerli hale gelebilir. Burada değeri az olan parçaya tamamlayıcı miktarda para alacağı eklenerek, ortaya çıkan eşitsizliğin giderilmesi sağlanacaktır.
Tüm paydaşların malın aynen bölümünü istediği durumda hakim satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir mi?
Hayır, tüm paydaşlar bu konuda hemfikir ise hakim malın aynen bölünüp bölünemediğini inceleyecek, şayet bu mümkün değilse de satış aşamasına geçilmeyecektir.
Taşınmaz Üzerindeki Yapıların Kime Ait Olduğu Belirlenemiyorsa Ne Yapılır?
Böyle bir uyuşmazlığın varlığı halinde mahkemece taraflara Muhdesat aidiyetinin tespiti davası için süre verilmekte ve bu davanın sonucu görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılmaktadır.
Şayet taşınmaz üzerindeki yapı paydaşlardan birine veya birkaçına aitse, tapuda bu hususta bir şerh mevcutsa veya paydaşlar arasında bu konuda bir anlaşmazlık yoksa bu yapıların dava tarihindeki değeri hesaplanmaktadır. Toplam değer ile hesaplanan bu değerin oranlaması yapılmakta ve satış bedelinin ödenecek tutarı belirlenmektedir.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi malın icra yoluyla satılarak bedelinin paydaşlar arasında bölüştürülmesidir. Ortaklığın aynen taksimi kanunda ön görülse de uygulamada daha çok ortaklığın satış yoluyla giderildiği görülmektedir. Bunun sebebi malın aynen taksiminde bölünebilir durum şartının oluşmasının birçok şarta bağlı oluşudur ve bu şartlar kolay kolay oluşmamaktadır. Dolayısıyla taraflardan hiç kimse aynen taksim talep etmediyse veya talep edilmiş olsa dahi malın aynen bölünmesi mümkün değilse veya malın bölünmesiyle taşınmaz ciddi bir değer kaybına uğrayacaksa bu durumlarda açık artırmayla taşınmazın satışına karar verilir. Paydaşlar ortak bir uzlaşıda buluşursa taşınmazın satışı paydaşlar arasında da gerçekleştirilebilecektir.
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde ortaklık konusu malın pazarlık veya açık artırma suretiyle satışı söz konusu olmaktadır. Satış gerçekleştikten sonra satış bedeli paydaşlar arasında paylaştırılarak ortaklık giderilmektedir. Satış işleminin paydaşlar arasında da gerçekleştirilmesi mümkündür fakat izah ettiğimiz gibi bunun için tüm paydaşların bu satışa rıza göstermesi gerekmektedir.
Mirasçılar Arasında Ortaklığın Giderilmesi
Mirasçılar, mirasçılık belgesinde( mirasçıları ve mirasçıların miras paylarını gösterir belge, mahkemeden veya noterden alınabilir) belirlenmiş payları oranında taşınır veya taşınmaz mal üzerinde hak sahibidirler. Mirasçılık belgesinin hatalı olduğunu iddia eden mirasçılar, mirasçılık belgesinin iptali davasını açarak hataların giderilmesini talep edebilecektir.
Yukarıda detaylı izah ettiğimiz üzere mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti kabul edilmiştir. Mirasçılar Tereke malları üzerinde hep birlikte mülkiyet sahibidirler ve belirlenmiş bir payları yoktur. Burada üç farklı durum gündeme gelecektir:
1- Mirasçılar aralarında anlaşarak malların tapuda paylı bir şekilde intikalini talep edebileceklerdir. Daha sonra anlaşmazlık çıkması durumunda paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi talep edilebilecektir. Bununla birlikte Mirasbırakan adına tapuda kayıtlı taşınmaz malın, mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi için tapuda intikal işleminin yapılması şart değildir. İbraz edilecek veraset ilamına göre intikal yapılmadan da ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
2- Mirasçılar mahkemeden paylaşım istemeden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini talep edebilecektir. Bu durumda her bir mirasçının mallar üzerindeki payları belirlenmiş olacaktır.
3- Mirasçıların anlaşamaması durumunda ise mahkemeden malın aynen taksim yoluyla bölünmesini veya satış yoluyla satış bedelinin paylaştırılması talep edilebilecektir. Mahkeme bu konuda taleple bağlıdır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Ortaklığın giderilmesi davasına taşınır veya taşınmaz mal üzerinde mülkiyet hakkı olan herkes başvurabilir. Ortaklardan veya paydaşlardan birinin ölümü halinde ölen kişinin mirasçıları da bu davayı açabilecektir. Dava görülmekte iken paydaşlardan birinin ölümü halinde, mahkemeden ölen kişi adına mirasçılık belgesi alınabilmesi için yetki ve süre istenmelidir. Bu belgeyle birlikte ölenin mirasçıları dosyaya dahil edilebilecektir.
Davanın karşı tarafında ise, taşınır veya taşınmaz mala elbirliğiyle veyahut paylı mülkiyet şeklinde sahip olan bütün paydaşlar bulunacaktır. Ayrıca mirasçıların veya mirasbırakanın alacaklıları da bu davayı açabilecektir. Bununla birlikte;
- Tapu kaydı olmayan taşınmaz için ortaklığın giderilmesi talep edilemeyecektir.
- Ortaklık, taşınmazın tamamı için giderilecektir, belirli bir pay üzerinde ortaklık giderilmesi talep edilemez.(Yargıtay)
- Tapu kaydında, ortaklarca şüyuun idame mükellefiyeti veya kooperatiflerce yapılan binalar için Kooperatif Tüzüğüne devrin imkansızlığı konmuşsa, bu gibi hallerde ortaklığın giderilmesi istenemez.
- Ortaklığın giderilmesi TÜRK medeni kanunu uyarınca uygun bir zamanda istenebilir. Örneğin taşınmaz malların belirli sebeplerle fiyatının düştüğü dönemde veya taşınmazın bulunduğu inşaatın henüz devam ettiği bir zamanda(değeri gerçeği yansıtmayacaktır) bu malların ortaklığının giderilmesi istenemez.
- Ortaklığın giderilmesi davalarında dava konusu taşınmaz malın kirada olması, hacizli veya ipotekli bulunması, üzerinde irtifak veya intifa hakkı olması, geçerli satış vaadi sözleşmesi ile veya haricen satılmış bulunması davanın görülmesine engel değildir. Ancak bütün paydaşlar taşınmazı belirli bir süre bir şahsa kiralamışlarla kira süresince ortaklığın giderilmesi davası açamazlar.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Dava Masrafları ve Avukatlık Ücreti
Ortaklığın giderilmesi davasında gerçek anlamda bir husumet mevcut değildir. Dava sonucunda tüm mirasçılar için geçerli ortak bir karara hükmedilmektedir; dolayısıyla bu davanın kazananı ve kaybedeni olmadığından yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri taraflara payları oranında bölüştürülmektedir. Bunun dışındaki avukatlık ücreti ise avukat ile müvekkili arasındaki anlaşmaya bağlı olarak değerlendirilmektedir. Uygulamada daha çok meslektaşların dava değeri üzerinden bir bedel ile müvekkilleri ile anlaştığı görülmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu ilgili maddeleri gereğince taşınır ve taşınmaz mal veya hakların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.
Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmazlar birden çok ise birinin bulunduğu yerde dava açılması yeterlidir. Eğer mal gayrimenkul değilse, burada davalılardan herhangi birinin yerleşim yerinde dava açılabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Süreç Nasıl İlerler?
- Dava öncesi dava şartı arabuluculuk yerine getirilir. Bu aşamada uzlaşma sağlanamazsa dava aşamasına geçilir.
- Gerekli bilgi ve deliller toplanarak dava dilekçesi sunulur.(dava tüm diğer paydaşlara karşı açılmalıdır.)
- Dilekçeler aşaması tamamlanır ve ön incelemeye geçilir.
- Tahkikat aşaması süreci başlar ve bu doğrultuda ortaklığın giderileceği mallar incelenir, raporlar alınır.
- Mahalline fenni bilirkişi ile tapu uygulaması yapılır ve fiilen taksimin mümkün olup olmayacağı hususlarında keşif yapılır, rapor alınır.
- Satışa geçildiği taktirde dosya satış memurluğuna gönderilir ve burada satış memurluğu yeniden kıymet takdiri yaparak taşınmazı ilana çıkarır. İcra ve iflas kanunu hükümlerince satış gerçekleştirilerek, paydaşlar arasında dağıtılır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk
Ortaklığın giderilmesi davalarında daha önceden bir arabuluculuk şartı bulunmazken 01.09.2023 tarihinden sonra arabuluculuk müessesesi, 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı Kanunun 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklik ile dava şartı haline getirilmiştir. Dolayısıyla bu davaya girişilebilmesi için öncelikle arabuluculuk şartı yerine getirilmek zorundadır. Aksi takdirde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle reddolunacaktır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Bedeli Belirlenmesi
Ortaklığın giderilmesi davalarında satış bedeli, taşınmaz veya hak üzerinde yapılacak olan kıymet takdirine göre belirlenmektedir. Örneğin bir taşınmaz için kıymet takdiri yapılacaksa bu kapsamda öncelikle bilirkişi heyetiyle birlikte mahkemece taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılmakta, taşınmazın durumu, büyüklüğü, çevre parsellerle olan ilişkisi incelenmekte, gayrimenkul değerleme uzmanınca ise emsal satışlar baz alınarak taşınmaza bir değer belirlenmektedir, bu belirleme de açık artırma usulü satışta taban bedel olarak yer almaktadır. Bununla birlikte mahkemece sair hususlar için uzman görüşü raporuna da başvurulabilmektedir.
Kıymet takdiri sonrası mahkeme kararıyla birlikte dosya satış memurluğuna gönderilerek satış işlemleri başlatılmaktadır. Belirtmek gerekir ki satış memurluğu da satış öncesinde kıymet takdirine başvurmaktadır. Esasında satışa temel oluşturacak bedel, Satış memurluğunca belirlenecek olan bedeldir. Bedel belirlendikten sonra satış memurluğu, satışın koşullarını belirleyerek ilan etmektedir. İlan içeriğinde taşınmazın özellikleri, kıymet takdiri değeri, ihalenin yapıldığı yer, tarihi ve saati gibi bilgiler yer almaktadır. İlanın bir örneği açık artırma şartnamesi ile birlikte diğer paydaşlara tebliğ edilmektedir. Satış, icra iflas kanunu hükümlerince yerine getirilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davası, olağan koşullarda ilk derece mahkemelerinde ortalama 1 ila 1.5 yıl arası sürmektedir. Tabi bu durum mahkemenin yoğunluğu, davalıların sayısı, davalıların adresleri ve yurt dışı durumları, taşınmazların durumuna göre değişmektedir. Bazı durumlarda dava devam ederken paydaşlardan birinin ölmesi durumunda ölenin mirasçıları davaya dahil edilmektedir. Bu durum da dava sürecini uzatmaktadır. İlk derece mahkemesi kararından sonra dosya istinafa gönderildiği taktirde ise dava genellikle 3-5 yıl arasında sonuçlanmaktadır.
Kahramanmaraş Miras Avukatı Nasıl Bulunur?
Kahramanmaraş ili sınırları içerisinde Miras Hukuku alanında çalışmalar yürüten bir Miras avukatı arayışı içerisindeyseniz, Kahramanmaraş Barosu levhasından ad ve soy ad ile sorgulama yapabilirsiniz. Bununla birlikte hangi avukatın hangi alanda çalışmalar yürüttüğü bilgileri Baro levhasında bulunmadığından, internet üzerinden daha detaylı bir araştırma yapmak bu konuda faydalı olabilir.
Ortaklığın giderilmesi davası izah ettiğimiz üzere menkul veya gayrimenkule ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır. Gayrimenkul hukukunu kapsar ve hak kaybına uğranmaması açısından profesyonel bir Miras avukatı veya gayrimenkul avukatı tarafından titizlikle takip edilmelidir.
Bu yazımızda “Ortaklığın giderilmesi davası” hakkında bilgiler verdik. Bu konuda veya başkaca bir hususta profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Bu makale ve içeriğindeki tüm yazılanlar, yazarın telif hakkı koruması altındadır. Yazarın yazılı izni olmaksızın bu makalenin herhangi bir bölümü, elektronik, mekanik, fotokopi, kayıt veya başka herhangi bir yöntemle kopyalanamaz, çoğaltılamaz, dağıtılamaz veya saklanamaz. İzin alınmadan yapılacak her türlü kullanım, telif hakkı ihlali sayılacak ve yasal işlem başlatılacaktır.
Tüm hakları saklıdır. © 2024, Av. Buğra Topaktaş