Gayrimenkul ve Kira Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku; taşınmaz malların mülkiyeti, kullanımı, kiralanması, satılması ve diğer hukuki işlemlerini düzenleyen hukuk dalıdır. Bireylerin, şirketlerin ve kamu kurumlarının taşınmaz mülkiyetine ilişkin hak ve tasarruflarını düzenler; hem konut hem de ticari taşınmazlarla ilgili hukuki meseleleri kapsar.
Gayrimenkul Davalarında Avukat Desteği Neden Önemlidir?
Gayrimenkul ve kira hukuku; tapu işlemleri, imar mevzuatı, kat mülkiyeti, inşaat sözleşmeleri ve kira uyuşmazlıkları gibi teknik ve çok katmanlı konuları kapsamaktadır. Hatalı yapılan bir tapu işlemi, eksik düzenlenen bir kira sözleşmesi veya gözden kaçırılan bir ipotek kaydı telafi edilmesi güç hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu nedenle taşınmazlara ilişkin her türlü hukuki sürecin gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir avukat ile yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.
Tapu İşlemlerinde Dikkat: Tapu devri gerçekleşmeden önce tapu sicilinde ipotek, haciz, şerh ve beyan olup olmadığının mutlaka kontrol edilmesi gerekir. Satış vaadi sözleşmelerinin noter onaylı düzenlenmesi ve tapu siciline şerh verilmesi ilerleyen dönemdeki uyuşmazlıkları önemli ölçüde önler.
Gayrimenkul Avukatı Ne Yapar?
"Gayrimenkul avukatı" halk arasında yaygın olarak kullanılan bir ifade olmakla birlikte mevcut hukuk sistemimizde resmi bir unvan değildir. Bu alanda yoğunlaşmış avukatlar; tapu işlemlerinden kira sözleşmelerine, imar hukuku meselelerinden kamulaştırma davalarına kadar geniş bir yelpazede hukuki hizmet sunar.
- Tapu sicil araştırması yapar; ipotek, haciz ve şerhleri tespit eder.
- Tapu iptal ve tescil davalarını yürütür.
- Kira sözleşmeleri, tahliye taahhütnameleri ve satış vaadi sözleşmelerini hazırlar.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmelerini düzenler, denetler ve uyuşmazlıkları takip eder.
- Ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma ve ecrimisil davalarını yürütür.
- İmar, yapı ruhsatı ve iskân süreçlerinde idari başvuru ve dava desteği sağlar.
- Yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinmesi süreçlerinde danışmanlık verir.
Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Süreç Nasıl İşler?
Tapu ve Mülkiyet Davaları
Tapu iptal, tescil ve tapu kaydı düzeltme davaları asliye hukuk mahkemesinde görülür. Kadastro kaynaklı uyuşmazlıklar ise kadastro mahkemesinin görev alanına girer. Bu davalarda keşif, bilirkişi incelemesi ve tapu sicil araştırması belirleyici delil niteliği taşır.
Kira Uyuşmazlıkları
Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira artışına ilişkin uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Tahliye davalarında önce noter ihtarnamesi gönderilmesi çoğu durumda zorunludur. İcra yoluyla tahliye ise yazılı tahliye taahhütnamesinin varlığı halinde dava açılmaksızın gerçekleştirilebilir.
İdari Süreçler
İmar planı değişikliği, yapı ruhsatı iptali ve kamulaştırma işlemlerine karşı idare mahkemesinde iptal ve tam yargı davası açılabilir. İdari başvuru sürelerine ve dava açma sürelerine titizlikle uyulması gerekir.
Zamanaşımı: Tapu iptal davalarında zamanaşımı hak türüne göre değişmektedir. Muris muvazaasına (mirasçıdan mal kaçırma) dayalı davalarda zamanaşımı işlemez; ancak hak düşürücü süreler söz konusu olabilir. Şufa hakkında ise satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay, satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır.
Gayrimenkul Hukukunda Temel Kavramlar
Gayrimenkul hukuku süreçlerini daha iyi anlayabilmek için sıkça karşılaşılan temel kavramlar aşağıda açıklanmıştır.
| Kavram | Açıklama |
|---|---|
| Tapu Tescili | Taşınmaz üzerindeki ayni hakların tapu siciline işlenmesidir. Mülkiyetin devri ancak tapuya tescille gerçekleşir. |
| İpotek | Bir alacağın güvencesi olarak taşınmaz üzerinde tesis edilen ayni haktır. Borç ödenmediğinde taşınmazın satışını mümkün kılar. |
| İrtifak Hakkı | Bir taşınmaz üzerinde başka bir taşınmaz veya kişi lehine tanınan sınırlı ayni haktır. Geçit ve intifa hakları bu kapsamdadır. |
| Şufa (Ön Alım) Hakkı | Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların aynı bedelle öncelikli satın alma hakkıdır. (TMK m.732) |
| Ecrimisil | Taşınmazın haksız yere işgal edilmesi nedeniyle hak sahibinin talep edebileceği tazminattır. |
| İzale-i Şuyu | Paylı veya iştirak halinde mülkiyette ortaklığın giderilmesidir. Mahkeme aynen taksim veya satış kararı verebilir. |
| Muris Muvazaası | Mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan muvazaalı tapu devirlerinin iptali için açılan davadır. |
| Kat İrtifakı | Yapı tamamlanmadan önce bağımsız bölümler üzerinde kurulan ve kat mülkiyetine geçişin ön aşaması olan haktır. |
| Kat Mülkiyeti | Tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenir. |
| Kamulaştırma | Devletin kamu yararı gerekçesiyle özel mülke bedel karşılığı el koymasıdır. Bedelin hakkaniyete uygunluğu dava konusu yapılabilir. |
Hangi Davalara Bakıyoruz?
Gayrimenkul ve kira hukuku kapsamındaki tüm uyuşmazlıklarda hukuki destek sunmaktayız.
Sık Sorulan Sorular
Tapu iptal ve tescil davası; hatalı veya hukuka aykırı tapu kayıtları, muvazaalı işlemler, vekaletin kötüye kullanılması, mirasçıdan mal kaçırma (muris muvazaası) gibi hallerde açılır. Tapu kaydının gerçek mülkiyet durumunu yansıtmadığı her durumda bu davaya başvurulabilir. Dava asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Kiracının tahliyesi için geçerli bir hukuki sebep gerekmektedir. Başlıca tahliye nedenleri: kira borcunun ödenmemesi (2 haklı ihtar sonrası), konut ihtiyacı, yeniden inşa veya esaslı onarım, 10 yıllık kiracıya ihtar. Doğrudan kapı kilidini değiştirmek hukuka aykırıdır; tahliye icra veya dava yoluyla gerçekleştirilmelidir.
Birden fazla kişinin ortak olduğu taşınmazın paylaşımında anlaşmazlık çıkması halinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Mahkeme taşınmazın aynen taksimini veya satışını kararlaştırır. Mirasla gelen ya da diğer nedenlerle oluşan iştirak halindeki ve müşterek mülkiyette bu davaya başvurulabilir.
Hayır. Kamulaştırma bedeli gerçek piyasa değerinin altında kaldığında bedel artırımı davası açılabilir. Mahkeme bağımsız bilirkişi aracılığıyla taşınmazın gerçek değerini tespit eder. Kamulaştırma işleminin usul veya esas yönünden hukuka aykırı olduğu durumlarda ise idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Konut kiralarında yıllık artış oranı yasal sınırlamaya tabidir; güncel mevzuata göre TÜFE (12 aylık ortalama) ile sınırlandırılmıştır. Bu oranın üzerinde zam talebi geçersizdir. Ev sahibi bu gerekçeyle kiracıyı tahliye edemez. Kira tespiti veya uyarlaması için sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.
Tapu sicilinde ipotek, haciz, şerh ve beyan olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Belediyeden parsel bazında imar durumu ve iskan belgesi incelenmelidir. Vekaletname ile yapılan satışlarda vekaletnamenin geçerliliği ve kapsamı denetlenmelidir. Peşinat ödeniyorsa noter onaylı satış vaadi sözleşmesi yapılarak tapu siciline şerh verilmesi hak kaybını önler.
Şufa hakkı; paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların aynı bedelle o payı satın alma önceliğine sahip olduğu haktır. Bu hakkın kullanımı için satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay, satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açılması gerekir. (TMK m.732)
Müteahhidin sözleşmede belirlenen sürede inşaatı tamamlamaması halinde cezai şart işletilebilir, gecikme tazminatı talep edilebilir. Teslim imkânsız hale gelmişse sözleşmeden dönme ve tüm zararların tazmini de talep edilebilir. Arabuluculuk veya dava yoluna başvurulabilir. Sözleşmenin başından itibaren uzman avukat desteğiyle hazırlanması bu riskleri önemli ölçüde azaltır.
Hizmetlerimiz
Gayrimenkul ve kira hukuku alanında tapu işlemlerinden inşaat uyuşmazlıklarına, kira hukukundan imar davalarına kadar kapsamlı hukuki hizmet sunmaktayız.
- Tapu iptal ve tescil davaları
- Muris muvazaası — mirasçıdan mal kaçırma davaları
- Tapu kaydında düzeltme davaları
- Arsa payının düzeltilmesi davası
- Kadastro davaları
- Taşınmazın zamanaşımıyla kazanılması davaları
- Kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesi hazırlanması
- Kira sözleşmesinin feshi
- Kiralanan taşınmazın tahliyesine yönelik takip ve davalar
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davası
- Kira tespiti ve uyarlama davaları
- İhtarname düzenlenmesi ve gönderilmesi
- Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve denetlenmesi
- İnşaat gecikme, ayıp ve teslim uyuşmazlıkları
- Kat mülkiyeti tesisi ve yönetim planı hazırlanması
- Apartman ve site yönetimi uyuşmazlıkları
- Ortak alan kullanımı ve müdahale davaları
- Yapı ruhsatı, iskân ve imar uyuşmazlıkları
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
- Kamulaştırma davaları ve bedel artırımı
- Ecrimisil (haksız işgal) davaları
- Şufa ve ön alım hakkı davaları
- Elatmanın önlenmesi ve yıkım davaları
- İmar planı değişikliklerine itiraz ve davalar
- Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hazırlanması
- Taşınmaz alım-satımında hukuki danışmanlık
- İpotek kurulması ve terkini
- İntifa ve irtifak hakkı tesisi ile terkini
- Tapuda aile konutu şerhi işlemleri
- Tapu sicil ve kadastro müdürlükleri nezdinde işlemler
- Yabancıların Türkiye'de mülk edinmesi danışmanlığı
- Geçit ve intifa hakkına yönelik dava ve işlemler
- Delil tespit davaları
- Müdahalenin men'i davası
- Taşınmaz değer tespiti çalışmaları
- Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında danışmanlık
Kahramanmaraş'ta Gayrimenkul Avukatı
Kahramanmaraş'ta faaliyet gösteren avukatlara Kahramanmaraş Barosu levhası üzerinden ulaşmak mümkündür. Ancak baro levhası avukatların uzmanlık alanlarını göstermediğinden internet üzerinden araştırma yapmak daha sağlıklı sonuç verir.
Avukat Buğra Topaktaş; Kahramanmaraş Asliye Hukuk, Sulh Hukuk ve İdare Mahkemelerinde görülen gayrimenkul ve kira davalarında müvekkillerine hukuki temsil hizmeti sunmaktadır.
Gayrimenkul Davanız İçin Hukuki Destek Alın
Taşınmaz veya kira hukuku sürecinde hukuki durumunuzun değerlendirilmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
