Giriş

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki ortaklığı aynen taksim veya satış yoluyla sona erdiren davadır. Paydaşlardan ya da mirasçılardan yalnızca birinin dahi ortaklığın devamını istememesi, kural olarak davanın açılması için yeterlidir. Mahkeme, aynen bölünme talebi varsa öncelikle malın hukuken ve fiilen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; aynen taksim mümkün değilse veya bölünme önemli değer kaybına yol açacaksa ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir.

2026 yılında özellikle miras kalan taşınmazların satışında önemli bir değişiklik yapılmıştır. 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun uyarınca, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin malik olmadığı taşınmazlarda, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilirse birinci açık artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu özel artırmada teklifin ulaşması gereken eşik de genel satışlardan farklı olarak muhammen kıymetin yüzde yüzü esas alınarak belirlenir. Bu makalede ortaklığın giderilmesi davasının şartları, zorunlu arabuluculuk, aynen taksim, satış, muhdesat, görev ve yetki ile 2026'da getirilen yeni mirasçı ihalesi sistemi birlikte açıklanmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınır veya taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin birlikte sahip olduğu mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan davadır. Uygulamada en sık miras kalan ev, arsa, tarla ve işyerlerinde görülmekle birlikte, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınırlar için de gündeme gelebilir.

Paylı mülkiyette her paydaşın oranı bellidir; örneğin tapuda 1/2, 1/4 veya 1/8 pay sahibi olunabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların malın bütünü üzerinde birlikte hak sahipliği vardır ve belirli bir eşya üzerinde bağımsız pay tasarrufu yapılamaz. Miras ortaklığı, mirasın paylaşılmasına kadar elbirliği mülkiyetinin en sık görülen örneğidir.

Türk Medeni Kanunu m.698'e göre, paylaşmayı isteme hakkının kanuni veya hukuki işlemden doğan bir sebeple sınırlandırılmadığı ve mal sürekli bir amaca özgülenmediği sürece paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasında kural, ortaklığın sürdürülmesinin zorunlu olmaması; istisna ise kanunun veya geçerli bir hukuki ilişkinin paylaşmayı geçici ya da sürekli olarak sınırlamasıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?

Paydaşlardan veya ortaklardan her biri tek başına ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Davayı açabilmek için çoğunluğun onayı, belirli bir pay oranı veya diğer maliklerin rızası aranmaz. Bir kişinin payı çok küçük olsa dahi paydaş sıfatı devam ettiği sürece paylaşmayı isteme hakkı kural olarak vardır.

Miras kalan mallarda mirasçılardan yalnızca biri de dava açabilir. Tüm mirasçıların birlikte davacı olması gerekmez; ancak davanın bütün paydaş veya ortaklar arasında görülmesi gerekir. Davacı olmayan maliklerin davalı olarak dosyada yer alması zorunludur. Yargıtay, taraf teşkilini kamu düzeniyle ilgili görmekte ve güncel tapu kaydı ile mirasçılık durumunun mahkemece resen denetlenmesi gerektiğini kabul etmektedir.

Borçlunun elbirliği mülkiyetindeki veya paylaşılmamış maldaki hakkına ulaşmak isteyen alacaklı bakımından ise özel icra hukuku hükümleri gündeme gelebilir. Alacaklının doğrudan malikmiş gibi dava açması yerine, somut takip ve ortaklık türüne göre İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde gerekli yetki sürecinin tamamlanması gerekir.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açılması halinde dava şartı yokluğu gündeme gelir.

Taraflar arabuluculukta taşınmazın kime bırakılacağı, satış bedeli, pay devri, aynen paylaşım veya başka bir çözüm üzerinde anlaşabilir. Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde ayni hak kurulmasına ilişkin bir arabuluculuk anlaşmasının tapuda sonuç doğurabilmesi için kanunun taşınmaz uyuşmazlıklarına özgü şekil ve icra edilebilirlik kuralları ayrıca uygulanır. Bu nedenle “arabuluculukta anlaştık, tapu kendiliğinden geçti” şeklinde bir sonuç doğmaz.

Ortaklığın Giderilmesi Her Zaman İstenebilir mi?

Paydaşın paylaşmayı isteme hakkı çok güçlü olmakla birlikte sınırsız değildir. Türk Medeni Kanunu m.698 uyarınca paylaşma istemi; hukuki işlemle ortaklığın devamının kararlaştırıldığı süre içinde, malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması halinde veya paylaşmanın uygun olmayan bir zamanda istenmesi durumunda sınırlandırılabilir. Paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmesel sınırlama en çok on yıllık süre için yapılabilir; taşınmazlarda bu sözleşmenin resmi şekle tabi olması ve tapuya şerh verilebilmesi mümkündür.

“Uygun olmayan zaman” kavramı her ekonomik dalgalanmada uygulanacak genel bir erteleme sebebi değildir. Sırf piyasa fiyatlarının düşük olduğu, bir paydaşın satış istemediği veya taşınmazın ileride daha değerleneceği düşüncesi tek başına paylaşma hakkını ortadan kaldırmaz. Somut olayda paylaşmanın dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacak derecede olağan dışı ve geçici bir zarar doğurup doğurmayacağı ayrıca değerlendirilir.

Ortaklık Aynen Taksimle mi, Satışla mı Giderilir?

Türk Medeni Kanunu m.699, paylaşmanın temel olarak iki yolla yapılmasını öngörür: malın aynen bölünmesi veya satılarak bedelinin paylaştırılması. Taraflar kendi aralarında anlaşabiliyorsa mahkemeye ihtiyaç olmadan da paylaşım yapabilir. Anlaşma yoksa mahkeme, tarafların talepleri ve malın özellikleri doğrultusunda kanundaki paylaşma yöntemlerini uygular.

Aynen Taksim Hangi Durumlarda Mümkündür?

Paydaşlardan biri aynen taksim talep ederse mahkeme, malın bölünmesinin hukuken ve fiilen mümkün olup olmadığını araştırmalıdır. Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, ifraz koşulları, tarımsal arazi sınırlamaları, mevcut yapılaşma, paydaş sayısı ve oluşacak parçaların değerleri bu incelemede önem taşır. Bölünme için idari onay gereken hallerde ilgili kurumların görüş ve kararları da dikkate alınır.

Aynen bölünmeyle ortaya çıkacak parçaların değerleri eşit değilse, Türk Medeni Kanunu m.699 uyarınca değer farkı para eklenerek denkleştirme yoluyla giderilebilir. Ancak bölünme önemli ölçüde değer kaybına yol açıyorsa veya hukuken mümkün değilse aynen taksim yerine satış gündeme gelir.

Tüm Paydaşlar Aynen Taksim İsterse Hakim Yine Satışa Karar Verebilir mi?

Evet. Tüm paydaşların aynen taksim istemesi, mal hukuken veya fiilen bölünemiyorsa mahkemeyi imkansız bir paylaşım biçimine zorlamaz. Aynen bölünme mümkün değilse veya bölünme halinde önemli değer kaybı doğacaksa ortaklık satış yoluyla giderilebilir. Eski uygulama yazılarında görülen “tüm paydaşlar aynen taksim isterse satışa geçilemez” şeklindeki kategorik ifade doğru değildir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Yapılır?

Mahkeme aynen taksimin mümkün olmadığına veya satışın kanuni koşullarının oluştuğuna karar verirse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine hükmeder. Mahkemenin kararıyla taşınmaz hemen alıcıya geçmez. Kararın kesinleşmesinden sonra satış aşaması ayrıca yürütülür.

HMK m.322/2 uyarınca, ortaklığın giderilmesi için satış gerektiğinde hakim satış işlemini yürütmek üzere bir satış memuru görevlendirir. Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilir. Güncel sistemde artırma işlemleri UYAP Elektronik Satış Portalı üzerinden elektronik ortamda yürütülmektedir.

Genel kuralda mahkemece satışa karar verilmiş bir malın artırması herkese açık yürütülür. Türk Medeni Kanunu m.699'a göre satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması normalde bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Ancak 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren özel mirasçı ihalesi bu genel kurala kanuni bir istisna getirmiştir.

2026'da Miras Kalan Taşınmazların Satışında Ne Değişti?

7589 sayılı Kanun, mirasçılar arasında görülen ortaklığın giderilmesi davalarının satış aşamasını önemli ölçüde değiştirdi. İİK m.114'e eklenen kurala göre, aşağıdaki iki koşul birlikte gerçekleşiyorsa satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde birinci açık artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılır:

Birinci koşul: Taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması gerekir.

İkinci koşul: Mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin taşınmazda mülkiyet hakkı bulunmamalıdır.

Bir Mirasçı Payını Üçüncü Kişiye Satmışsa Özel İlk İhale Uygulanır mı?

Kanun, mirasçılarla sınırlı ilk artırma için mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmamasını açıkça aramaktadır. Bu nedenle taşınmazda mirasçı olmayan bir üçüncü kişi malik durumundaysa özel mirasçı artırmasının temel şartlarından biri gerçekleşmez. Somut tapu edinimlerinin niteliği satış memurluğunca güncel tapu kaydı üzerinden değerlendirilmelidir.

2026'da Mirasçılar İhaleye Katılırken Teminat Yatıracak mı?

7589 sayılı Kanunla İİK m.114'te artırma ilanında yer alacak teminat kuralları da değiştirilmiştir. Önceki düzenlemede paydaş bakımından payına bağlı teminat muafiyetine yer veren sistem değiştirilmiş; yeni metin özel olarak satış isteyen ve artırmaya katılmak isteyen alacaklının alacağının teminatı karşıladığı ölçüde muafiyetini ve Hazinenin muafiyetini düzenlemiştir. Bu nedenle mirasçı veya paydaş sıfatı, tek başına eski sistemdeki gibi pay oranına bağlı otomatik teminat muafiyeti olarak değerlendirilmemelidir.

İhaleyi Kazanan Mirasçı Bedeli Ödemezse Ne Olur?

2026 değişikliği, en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan kişi için de ağır sonuçlar öngörmüştür. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde alınan teminat iade edilmez; satış masrafları düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında dağıtılır. Bedeli yatırmayan ihale alıcısı aynı zamanda paydaş ise alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Ayrıca en yüksek teklif sahibine, teklif ettiği bedelin %5'i oranında idari para cezası verilir.

Bir Mirasçı Satmak İstemezse Ortaklığın Giderilmesi Engellenir mi?

Hayır. Bir veya birkaç mirasçının satışa karşı çıkması ortaklığın giderilmesi davasını tek başına engellemez. Paylaşmayı isteme hakkı her paydaşa ayrı ayrı tanınmıştır. Mahkeme aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir; bölünme mümkün değilse veya önemli değer kaybı doğuracaksa satışa karar verilebilir.

Bu nedenle “çoğunluk satış istemiyor”, “mirasçılardan biri imza atmıyor” veya “aile evi satılamaz” gibi itirazlar tek başına davayı sona erdirmez. Ancak kanuni paylaşma engeli, geçerli ortaklığı sürdürme sözleşmesi, sürekli amaca özgüleme veya somut olayda uygun olmayan zaman gibi TMK m.698 kapsamındaki istisnalar ayrıca değerlendirilir.

Taşınmaz Üzerinde Ev, Bina veya Ağaç Varsa Satış Bedeli Nasıl Paylaştırılır?

Taşınmaz üzerindeki bina, ev, depo, ağaç veya benzeri bütünleyici parçalar uygulamada muhdesat olarak adlandırılır. Muhdesatın belirli bir paydaşa ait olduğu tapudaki beyan/şerh, bütün paydaşların kabulü veya kesinleşmiş bir tespit kararıyla sabitse, satış bedelinin paylaşımında yalnız tapu payları üzerinden düz bir hesap yapılması doğru olmaz.

Yerleşik Yargıtay uygulamasında önce arzın (zeminin) ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı belirlenir; muhdesatın toplam değere oranı hesaplanır. Satış sonunda muhdesata isabet eden bedel muhdesat sahibine, arzın bedeli ise payları oranında bütün paydaşlara dağıtılır. Değerleme, kararın ve satışın infazında tereddüt yaratmayacak biçimde açık olmalıdır.

Muhdesatın Kime Ait Olduğu Tartışmalıysa Ne Olur?

Paydaşlardan biri “ev benim”, “ağaçları ben diktim” veya “binayı ben yaptım” iddiasında bulunuyor ve diğer paydaşlar bunu kabul etmiyorsa, muhdesat aidiyeti ortaklığın giderilmesi dosyasında ciddi bir ön sorun haline gelebilir. Koşulları varsa muhdesatın aidiyetinin tespiti için ayrı dava açılması ve sonucunun ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılması gerekebilir. Ancak diğer paydaşların aidiyeti kabul ettiği veya tapuda bu yönde kayıt bulunduğu durumlarda ayrıca tespit davası açmakta hukuki yarar bulunup bulunmadığı somut olaya göre değerlendirilmelidir.

İpotek, Haciz, Kira veya İntifa Hakkı Davayı Engeller mi?

Kural olarak hayır. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, kira ilişkisi veya başka bir sınırlı ayni hak bulunması, ortaklığın giderilmesi davasını kendiliğinden imkansız hale getirmez. Bununla birlikte mevcut hakkın niteliği, tapudaki derecesi, satışla birlikte devam edip etmeyeceği, satış bedeline yansıyıp yansımayacağı ve hak sahibinin sürece katılımı ayrı ayrı incelenmelidir.

Özellikle haciz ve ipoteklerde satış bedelinin dağıtımı ile rüçhan ilişkisi; kira ilişkisinde yeni malikin durumu ve tahliye koşulları; intifa hakkı bakımından ise Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet ve paylaşmaya ilişkin özel hükümleri önem taşır. Bu nedenle “ipotek varsa izale-i şuyu açılamaz” veya “kiracı varsa taşınmaz satılamaz” şeklinde genel bir kural yoktur.

Miras İntikali Yapılmadan Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir mi?

Miras, ölümle birlikte mirasçılara geçer; tapuda intikal işleminin henüz yapılmamış olması mirasçılık sıfatını tek başına ortadan kaldırmaz. Ancak ortaklığın giderilmesi davasında malik ve mirasçı çevresinin tereddütsüz belirlenmesi gerektiğinden mirasçılık belgesi ve güncel tapu kayıtları büyük önem taşır. Mahkeme, taraf teşkilini sağlamak için gerekli tapu ve nüfus kayıtlarını inceler; ölen paydaşların mirasçıları dosyaya dahil edilir.

Miras paylarınızı kontrol etmek için Miras Payı Hesaplama Aracı 2026 sayfamızı; mirasçılık belgesinin alınması ve işlevi için Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı) makalemizi inceleyebilirsiniz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. HMK m.4, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanına bırakmıştır.

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğer taşınmazlar hakkında da birlikte dava açılması, kanundaki koşullar dahilinde mümkündür. Taşınır mallarda ise genel yetki kuralları ayrıca değerlendirilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Adım Adım Nasıl İlerler?

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Masraflar ve Vekalet Ücreti Nasıl Paylaştırılır?

Ortaklığın giderilmesi davaları klasik anlamda bir tarafın tamamen haklı, diğer tarafın tamamen haksız olduğu çekişmeli davalardan farklı özellik taşır; dava sonunda ortaklığın sona ermesi bütün paydaşlar bakımından sonuç doğurur. Bu nedenle yargılama giderleri ve vekalet ücretinin paylaştırılmasında pay veya satış bedelinin dağıtım oranları önem taşır.

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde güncel Yargıtay kararları, harç, yargılama gideri ve vekalet ücretinin satış bedelinin paylaştırılmasındaki oranlara göre paydaşlara yükletilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Muhdesat nedeniyle satış bedelinde farklı dağıtım oranları oluşmuşsa giderlerin hesabında bu durum da etkili olabilir. Harç ve avukatlık ücretine ilişkin parasal tutarlar yıllara göre değiştiğinden sabit bir rakam vermek yerine dava tarihinde yürürlükte olan tarife ve somut dosya üzerinden hesap yapılmalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Bu davalar için güvenilir tek bir süre vermek mümkün değildir. Taraf sayısı, tebligat sorunları, mirasçıların tespiti, keşif ve bilirkişi süreci, aynen taksim araştırması, muhdesat veya mülkiyet uyuşmazlıkları, istinaf/temyiz incelemesi ve satış aşaması toplam süreyi doğrudan etkiler. Basit bir dosya aylar içinde ilerleyebilirken çok sayıda mirasçısı veya ek uyuşmazlığı bulunan dosyalar birkaç yıla yayılabilir.

Mahkeme kararının kesinleşmesi de sürecin sonu değildir. Satışa karar verilmişse kıymet takdiri, ilan, elektronik artırma, ihale bedelinin ödenmesi ve satış bedelinin dağıtımı için ayrı bir satış memurluğu aşaması yürütülür. Bu nedenle “dava süresi” ile “paranın paydaşlara fiilen dağıtıldığı tarih” aynı şey değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Sık Yapılan Hatalar

Bir mirasçı karşı çıkınca satış yapılamayacağını düşünmek: Aynen taksim mümkün değilse bir veya birkaç mirasçının itirazı ortaklığın satış yoluyla giderilmesine tek başına engel değildir.

Arabuluculuğu atlamak: 1 Eylül 2023'ten beri ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur.

Tüm paydaşları dosyaya dahil etmemek: Taraf teşkili kamu düzeniyle ilgilidir. Güncel tapu ve mirasçılık kayıtları üzerinden bütün maliklerin dosyada yer alması gerekir.

Aynen taksimin teknik koşullarını araştırmadan yalnız satış istemek veya yalnız bölünme talep etmek: İmar, ifraz, tarımsal arazi mevzuatı ve önemli değer kaybı dikkate alınmadan kurulacak talep veya bilirkişi raporu yetersiz kalabilir.

Muhdesatı göz ardı etmek: Ev, bina, ağaç veya başka bir muhdesatın belirli paydaşa ait olması satış bedelinin dağıtımını ciddi ölçüde değiştirebilir.

2026 mirasçı ihalesini eski kurallarla değerlendirmek: 31 Temmuz 2026'dan sonra ilan edilen ve kanundaki koşulları taşıyan satışlarda ilk artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır ve özel %100 muhammen kıymet eşiği uygulanır.

“Paydaşım, teminat yatırmam” diye varsaymak: 7589 sayılı Kanunla İİK m.114'ün teminata ilişkin ilan hükmü değiştirilmiştir; paydaşlık sıfatı tek başına eski sistemdeki pay oranlı muafiyet gibi değerlendirilmemelidir.

İhale bedelini süresinde yatırmamanın yalnız ihalenin düşmesine yol açacağını sanmak: 2026 düzenlemesinde teminatın kaybı yanında teklif bedelinin %5'i oranında idari para cezası da öngörülmüştür.

Resmi Mevzuat ve Kaynaklar

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davasında temel soru, ortaklığın sona erip ermeyeceğinden çok hangi yöntemle sona ereceğidir. Paydaşlardan biri dahi paylaşma talebinde bulunabilir; aynen taksim istenmişse mahkeme bunun hukuken ve fiilen mümkün olup olmadığını araştırır. Bölünme mümkün değilse veya önemli değer kaybı doğuracaksa satış yoluna gidilir. Bir paydaşın ya da mirasçının satışa karşı çıkması tek başına ortaklığın devamını zorunlu kılmaz.

2026 değişikliği özellikle mirasçılar bakımından satış stratejisini değiştirmiştir. Bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve üçüncü kişi malik bulunmadığı durumda ilk artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılmakta; bu özel artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzüne dayalı daha yüksek bir teklif eşiği uygulanmaktadır. Bu nedenle eski tarihli ortaklığın giderilmesi anlatımlarındaki “satış herkese açık başlar”, “paydaş teminat yatırmaz” veya “mirasçı karşı çıkarsa satış olmaz” gibi genellemeler artık güncel hukuku tam olarak yansıtmamaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular