Giriş

Son zamanlarda sıklıkla karşılaştığımız ve başvurduğumuz davaların başında gelen ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, Malikin, kiraya verenin, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu halinde başvurabildiği bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen bu davanın açılabilmesi için belirli şartların oluşması ve bazı yasal prosedürlerin izlenmesi gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, belirli kanuni sürelerin uyulmasını ve taleplerin mutlaka geçerli nedenlerle desteklenmesinin önem arz ettiği bir dava türü olduğundan,  mahkemeler bu davada durum ve talepleri titizlikle ele almaktadır.

Bu makalede, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının ne olduğu, hangi şartlarda ve kimler tarafından açılabileceği, fesih bildirim ve dava açma süreleri, ispat yükü ve tarafların hak ve yükümlülükleri, tahliye kararı sonrası süreçleri gibi konuları detaylı bir şekilde ele alacağız. Ayrıca makale sonunda konuyla ilgili tarafımıza sıkça sorulan sorulara da yanıtlar verip, konuyu tüm hatlarıyla birlikte ele alacağız.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, malikin, kiraya verenin, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu halinde başvurabildiği bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili hükümleri bu davanın yasal dayanağını oluşturur. Yeni malik için de ayrıca TBK’nın 310 ve 351. maddelerine bakmak gerekmektedir.

TBK. madde 350’ye göre: Kiraya veren kira sözleşmesini, kendisi, eşi, çocukları, anne – babası veya kanun gereği bakmakla yükümlü bulunduğu diğer kişiler yönünden ihtiyaç doğması halinde veyahut kiralanın yeniden inşası veya imarı amacıyla esası onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, bu kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için belirli şartların eksiksiz olarak yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartlar şunlardır:

1. Konuta İhtiyaç Duyulması :

   Öncelikle kiralayanın, dava açılacağı tarihte bir konut ihtiyacı mevcut olmalıdır. Bu ihtiyaç birden çok sebepten kaynaklanabilecektir. Kiralayan TBK’nın ilgili maddesi uyarınca kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğundan kaynaklı tahliyesini isteyebilecektir. Burada altsoydan anlaşılması gereken çocukları ve torunları, üstsoydan anlaşılması gereken ebeveynleri ve onların ebeveynleri, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerden de anlaşılması gereken genellikle kardeşlerdir. Her koşulda mühim olan, kiralananın tahliyesini sağlayacak olan, mahkemeye sunulacak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun izahı ve ispatıdır.

2. Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyaç:

   Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç durumu, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında titizlikle incelenen, hem öğretide hem de uygulamada kabul edilen önemli bir kıstastır. Bu kapsamda kiralayanın kiracının tahliyesine yönelik taleplerini dayandırdığı gerekçeler; gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında hakim, ihtiyaç iddiasının samimi olup olmadığını dürüstlük kuralını göz önünde tutmak suretiyle her olay için ayrıca değerlendirir. İhtiyacın gerçek ve samimiliğinden kasıt ihtiyaç iddiasının arkasında başkaca bir amacın yer almaması olup zorunluluk unsuru da bu ihtiyacın tahliye dışında başkaca bir yöntemle giderilip giderilemeyeceğine ilişkindir. Mahkemelerce genellikle kabul edilen, bu haklı gerekçeleri örneklendirmemiz gerekirse:

   • Kiralayanın kendisinin bizatihi kirada oturması;
   • Kiralayanın sağlık durumunun kiraladığı konuta yerleşmeyi gerektirmesi;
   • Kiralayanın oturduğu yerin kendisinin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
   • Kiralayanın evinin bulunduğu şehre yerleşmesi(tayin olması, yurtdışından gelmesi vs.) ve konuta ihtiyaç duyması
   • Kiralayanın halen oturmakta olduğu yerin yönetim giderlerini karşılayamayacak durumda olması
   • Kiralayanın boşanma davası devam ederken eşinden ayrı konutta yaşamak istemesi veya eşler hakkında ayrılık kararı verilmiş olması
   • Kiralayanın, kiralanana eşya koyması gerekliliği,
   • Kiralananın, kiralayanın oturduğu yere oranla daha güvenli oluşu,
   • Kiralayanın oturduğu evin çok gürültülü olması ve kiralananın sakin bir muhitte ve konumda olması
   • Kiralayanın çocuğunun belirli bir yaşa gelmesi ve artık aileden ayrı yaşaması gerekmesi
   • Kiralayanın çocuğunun evlenmesi, öğrenimi veya başka bir neden yüzünden ayrı evde oturmasının gerekmesi gibi durumlardır.

3.  Yasal Bildirim Ve Dava Açma Sürelerine Uyulmalıdır :

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında usule yönelik önemli bir şart da ihtar, ihbar ve dava sürelerine uyulmasıdır. İhtar ve Dava süreleri aşağıda detaylı açıkladığımız üzere, belirli ve belirsiz kira sözleşmelerine ve dava açacak kişinin yeni malik olup olmama durumuna göre belirlenmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Açabilecek Kişiler

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında dava hakkı esasında konutu kiralayanındır ve konutu kiralayan genellikle konutun maliki(sahibidir). Fakat konutun başka biri tarafından kiralanması sıklıkla karşılaşılan bir durum olduğu için burada, doğrudan dava açma hakkı kiralayana verilmiştir. Aynı zamanda bu davada ve 10 yıllık uzama süresine dayalı açılacak davalarda kiralayanla birlikte malik de dava açma hakkına sahiptir. Dolayısıyla bu davayı açmak için kiralayanın, konutun maliki(sahibi) olması gerekmediğini söyleyebiliriz. Bu durumda davayı açabilecek kişiler;

• Kiralayanın bizzat kendisi
• Kiralayan olmayan malik
• Konutun yeni maliki
• İntifa hakkı sahipleridir.

Kiralanan, paylı mülkiyet rejimine tabiyse ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, paydaşların çoğunluğu tarafından açılmalıdır. İştirak halinde mülkiyette ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, mülkiyet sahiplerinin oybirliği gereklidir. Oybirliği dava açıldıktan sonra da  gerekli icazet verilerek de sağlanabilmekte olup şayet oybirliği sağlanamaz ise, miras bırakanın terekesine kayyum atanarak dava temsilci aracılığı ile yürütülmektedir.

Son olarak ifade edelim ki, tüzel kişiler de tıpkı gerçek kişiler gibi ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına başvurabileceklerdir. Burada davanın tüzel kişilik adına, tüzel kişiyi temsile yetkili kişi tarafından açılması usulen yeterlidir. Esasa yönelik gereklilikleri ise aşağıda detaylandıracağız.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Fesih Bildirim Süreleri

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirim Süresi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, söz konusu kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması gerekmekte olup kiracıya bildirimde bulunulmasına (ihtar çekilmesine) gerek yoktur.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirim Süresi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Bu durumda, üç ay önceden bildirimde bulunulduktan sonra altı aylık kira döneminin sonundan itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması gerekmektedir. Örneğin, 1 Mayıs 2025’te başlayan ilk 6 aylık kira dönemi 31 Ekim 2025 tarihinde sona ersin. Kiraya veren, ihtiyaç nedenli tahliye davası açmak istiyorsa, fesih bildirimini 31 Ekim 2025’e kadar biten 6 aylık dönemin sonundan 3 ay önce, yani en geç 31 Temmuz 2025 tarihine kadar kiracıya ulaştırmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası da 6 aylık dönemi takip eden bir ay içinde, yani 30 Kasım 2025 tarihine kadar açılmalıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İspat Yükü

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yükü, davacı olan kiraya verene (veya malike) aittir. Yani, ihtiyacını ileri süren taraf;

• Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu,

• İhtiyacın mevcut olduğunu ve yargılama süresince devam ettiğini, tanık dahil olmak üzere her türlü delille izah ve ispat etmek zorundadır.

Örneğin, eğer kiraya veren; “kendi konutunda oturamadığı, sağlık sorunları ya da yaşam koşulları nedeniyle kiralananı kullanma zorunluluğu” iddiasında bulunuyorsa, bu durumu destekleyecek belgeler, (sağlık raporları, hastane kayıtları, resmi yazışmalar, mevcut konutunun durumuna elverişsiz olduğunu ispatlar her türlü bilgi belge ve tanık beyanları) sunmalıdır. Buna karşılık kiracı da ihtiyaç iddiasının samimiyetsiz ya da geçici olduğunu gösterecek delilleri sunabilecektir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, TBK 351 gereğince taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma gereksinimi iddiasıyla tahliye davası açabilecektir. Bu durumda yeni malikin, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihbarda bulunması kaydıyla; taşınmazı edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliyesini talep edebilecektir. Altı aylık sürenini, Yargıtay uygulamasına göre edinme tarihinden itibaren başladığı kabul edilmektedir. Ayrıca yeni malikin bildirimi esasında ihtar değil ihbar niteliğinde olup yine yazılı bir şekilde yapılmalı ve taşınmazı edindikten sonraki bir aylık süre içerisinde kiracıya tebliğ edilmelidir. Burada yeni malikin kiracıya tanıması gerektiği 6 aylık süre asgari olup kendisinin kiracıya daha fazla süre tanımasında bir engel yoktur; Fakat her koşulda yeni malik bu ihbarıyla, kiracıya tanımış olduğu süreyle sıkı sıkıya bağlıdır. Yeni malik kanunda, taşınmazı sonradan edinen kişi olarak değerlendirildiği için satım, trampa veya cebri icra yoluyla olsa fark etmez, bu davaya başvurabilecektir.

Bununla birlikte yeni malik tarafından açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ikili bir süre uygulaması öngörülmüştür. İzah ettiğimiz üzere taşınmazı iktisap eden yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihbarda bulunmak kaydıyla 6 ay sonra tahliye davası açabilecektir; Ayrıca yeni malikin, eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre dava açabilmesi de mümkündür. Bu sebeple uygulamada hangi süreç daha kısaysa, o yoldan ilerlenmektedir. Yeni malikin, tıpkı eski malik gibi sözleşme bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açabilmesi de, sözleşmenin halefi olmasından kaynaklanmaktadır, yeni malik adeta eski malikin yerini alarak sözleşmeye taraf olmaktadır. Fakat önemle ifade edelim ki, eğer kiracıya ihtar çekilerek 6 aylık süre verildiyse, burada artık diğer yola başvurulması mümkün değildir, yeni malik kiracıya tanımış olduğu süreye sıkı sıkıya bağlıdır.

‘’Dava, yeni iktisap ve iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından istinaf edilmiştir. Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir. (Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD, T. 29.05.2018, 2018/2370 E., 2018/2385 K.)

Kira Sözleşmesinin Tapu Kütüğüne Şerh Edilmiş Olması Durumu

Kira sözleşmesi, kiracı lehine tapu kütüğüne şerh edildiyse artık yeni malik tarafından ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına başvurulamayacaktır, bu durum şerhin munzam etkisinden kaynaklanmaktadır. Şerh süresi, kural olarak en fazla 10 yıl olarak belirlenebilmekte ve  her halükarda kira süresinin bitimiyle birlikte şerh de hükümsüz hale gelmektedir. Şerh terkin edilene kadar yeni malik gereksinim nedeniyle tahliye davası açamayacaktır.

Tapuda şerh, eğer kiralayan ile kiracı arasındaki sözleşmede belirtilmişse kiracının talebiyle, belirtilmemişse yalnızca malikin talebiyle tesis edilebilecektir.

Çatılı İşyerleri Ve Tüzel Kişiler İçin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Çatılı işyerlerinde de, kiraya verenin işyeri gereksinimi – örneğin iş faaliyetlerinin daha elverişli bir mekânda yürütülmesi, depo, ofis veya üretim alanına ihtiyaç duyulması, işlerin büyütülmesi gibi durumlar söz konusu olduğunda, aynı hukuki esaslar geçerlidir. Kiraya veren, taşınmazı kendisi veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu olduğunu ispat etmek zorundadır. İhtiyacın gerçekliği, mevcut iş faaliyetlerinin gereklilikleri, taşınmazın fiziki özellikleri ve alternatif mekanların bulunmaması gibi unsurlarla desteklenmelidir. İşyerleri için ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya verenin işine uygunluk, ekonomik ve ticari koşulların değerlendirilmesi özellikle önem taşır. Bununla birlikte Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre ticari şirket için doğacak ihtiyaçlarda kiralananda yapılacak işin şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerektiği belirtilmektedir. Dolayısıyla bu husus da açılacak davada ayrıca incelenecektir.

Son olarak Yargıtay uygulamasına göre, tüzel kişilerin ticaretini genişletme amacı ve bu doğrultudaki gereksinimleri de tahliye sebebi olarak tanımlanan zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilmektedir.

• “Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, T. 25.10.2017, 2017/5977 E., 2017/14615 K. sayılı ilamı)

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nerede Ve Hangi Mahkemede Açılır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. İster konut, ister çatılı işyeri olsun; dava, taşınmazın bulunduğu yerde açılmalıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Sonrasında Kiraya Verme Yasağı

TBK’nın 355. maddesi uyarınca kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını kazandığı takdirde, taşınmazın tahliyesinden itibaren üç yıl boyunca, haklı bir neden olmaksızın, eski kiracısından başkasına taşınmazı kiralayamaz.

Bu yasağa uyulmadığı taktirde kiracı son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilecektir. Kanun koyucu bu düzenlemeyle, ev sahiplerince hakkın kötüye kullanılarak ihtiyaca dayanmayan keyfi tahliye taleplerinin önüne geçebilmek adına kiracıyı koruma amacı gütmüştür. Önemle ifade edelim ki, böyle bir tazminatın gündeme gelmesi için, mahkemece verilmiş bir tahliye kararının ve bu kararın cebri icra yoluyla yerine getirilmiş olması gerekmektedir, kiracının bu süreçler olmadan kendiliğinden evi tahliyesi durumunda tazminat hakkı olamayacaktır.

Yeniden Kiralama Yasağında Haklı Sebep Kavramı

Yeniden kiralama yasağını düzenleyen kanun maddesinde açıkça “haklı sebep olmaksızın” ibaresi yer almaktadır. Bu durumda kiraya verenin, haklı nedenleri bulunduğu taktirde tahliye ettirdiği kiralananı, yeniden bir başkasına kiralayabileceği oldukça açıktır. Bu hususta haklı neden kavramı üzerinde durmakta fayda vardır.

Haklı neden kavramından anlaşılması gereken, kiralayanın kusurundan kaynaklanmayan ve kiraya verenin kiralananı henüz üç yıl geçmeden bir başkasına kiralamasını haklı kılan durumların varlığıdır. Örneğin hastalığı sebebiyle konut ihtiyacı bulunan bir kimsenin sonradan iyileşmesi veyahut başka bir şehre tayininin çıkması gibi durumlarda haklı nedenin varlığı kabul edilmektedir. Burada önemli olan, haklı nedenin en başından değil sonradan ortaya çıkmış olmasıdır. Yani kiraya verenin haklı nedeni, kiralananı bir başkasına kiraladığında vuku bulmuş olmalıdır.

Kanunda haklı sebep teşkil eden durumlar tek tek sayılmamakla birlikte; haklı sebebin varlığını hakim, somut olaydaki durum ve koşullar ışığında ayrı ayrı değerlendirecektir. Bir Yargıtay Kararında;

‘’ TBK’nun 355. maddesinde ”Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür ” düzenlemesi bulunmaktadır. Yasa maddesinde bahsedilen haklı sebep, kiracının kiralanandan tahliyesi sağlandıktan sonra üç yıl süreyle kiralananı başkalarına kiraya verme yasağının bir istisnasıdır. Mahkemenin haklı sebep olarak kabul ettiği kiralananın orta duvarı kaldırılamadığından ihtiyaçta kullanılamaması olgusu kiralayandan kaynaklanan bir sebep olup, kiracının kiralananı yeniden kiralamasına engel teşkil etmez. Kiracıdan kaynaklanan bir sebeple kiracının tekrar kiralamasının olanaksız hale gelmesi veya taşınmazın mücbir sebep sonucu kullanılamayacak derecede zarar görmesi durumunda TBK’ nın 355. maddesinin kastettiği anlamda bir haklı sebep bulunduğu kabul edilmelidir. Davalı kiralananı yeniden kiralamadan önce davacıya TBK’ nın 355/2. maddesi hükmüne göre yazılı bildirim ile kiralama konusunda öncelik tanımadığından eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminata hükmetmek gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.’’ (Yargıtay. 6. Hukuk Dairesi, T. 04.04.2016, 2015/7078 E., 2016/2653 K.)

Ayrıca Yargıtay, yeniden kiralama yasağına aykırılıktan kiracı lehine tazminata hükmedilebilmesi için, kiraya verenin kiracıyı dava yoluyla tahliye ettirmiş olma ve kiralananın cebri icra yoluyla boşalttırılması şartlarını da aramaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Kararın İcrası

Tahliye kararından sonra kararın icrası noktasında birden çok durum ele alınmalıdır;

Tahliye Kararının Doğrudan İcra Edilmesi

Tahliye kararlarının icra edilebilmesi için kararın kesinleşmesine gerek yoktur; Mahkeme kararıyla birlikte hemen icra takibi başlatılabilecektir. Takip sonrasında ise kiracıya icra emri gönderilecektir; Bu emre karşı kiracının itiraz hakkı bulunmamakta olup kiralananı boşaltmaması durumunda icra memurlarınca zorla tahliye edilmektedir. Fakat her koşulda fiili tahliye, kararın kiracıya veya vekiline tebliğinden itibaren 10 gün sonra gerçekleştirilebilecektir. Eğer hali hazırda başlatılmış bir icra takibi var ise de, doğrudan tahliye kararına binaen ek takip talebiyle alacak kalemlerinin yeniden  hesaplanıp borçluya ödeme emri çıkarılması talep edilmelidir, bahsettiğimiz 10 günlük kanuni süre geçtikten sonra da tahliye talebi sunulabilecektir.

Tahliye Kararının Kiracı Tarafından Durdurulması

Kiracının her ne kadar gönderilen icra emrine itiraz hakkı olmasa da mahkemenin tahliye kararına karşı istinaf hakkı bulunmaktadır. Kiracı tahliye kararını süresi içerisinde istinaf edip, 3 aylık kira bedelini icra hesabına depo ettikten sonra icranın geri bırakılmasını talep edebilmektedir. Bu durumda temyiz aşaması tamamlanana kadar taşınmazın tahliyesi işlemleri durmakta ve kiracı taşınmazı kullanmaya devam edebilmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında İstinaf Kesinlik Sınırı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında karar tarihindeki kira bedelinin 12 aylık tutarı, karar tarihindeki kesinlik sınırının altında ise karar miktar yönünden kesin olmakta olup bu durumda istinaf kanun yoluna başvurulamamaktadır.

2025 Yılı itibariyle İcra hukuk mahkemelerindeki istinaf kesinlik sınırı 95.000,00 TL iken Sulh hukuk mahkemelerinde bu sınır 40.660,00 TL olarak belirlenmiştir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Harç Ve Masrafları 2025

Sulh hukuk mahkemelerinde görülecek ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava harcı yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanarak nispi olarak belirlenmektedir. Dolayısıyla kira bedeli yüksek olan taşınmazlar için dava masrafı daha yüksek olmaktadır. Harçların yanında birtakım dava masrafları da alınmaktadır.

2025 Yılı İtibariyle Ortalama 15bin lira aylık kira bedeli olan bir taşınmaz için, tahliye davası harç ve masrafları toplamda 5.500,00 TL civarında olmaktadır.

İcra hukuk mahkemelerinde ise açılacak davalar maktu harca tabi olup 2025 yılı itibariyle ortalama masraflar 4.000,00 TL civarındadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlükte bulunan, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen madde 18/B’de yer alan düzenlemeye göre; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası öncesinde de arabuluculuk aşamasının gerçekleştirilmesi gerekmekte olup bu husus dava açabilme şartıdır. Arabuluculuk aşaması, dava açma sürelerini durdurmakta ve son tutanak ile birlikte dava açma süreleri kaldığı yerden devam etmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Emsal Kararlar

• İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Eldeki davada, dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgâh nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1540 K. 2021/878 T. 29.06.2021)
• Somut olayda; davacı taşınmazı 08.06.2012 tarihinde satın almış ve 12.06.2012 keşide, 15.06.2012 tebliğ tarihli ihtarname ile satın alma iradesini ve tahliye istediğini davalıya bildirerek tahliye davasını süresinde açmıştır. Dava konusu taşınmaza ait tapu kayıt örneğinden ise taşınmazın 18.07.2005 tarihi ile 14.05.2009 tarihi arasında davalıya ait olduğu görülmektedir. Davacı davalının kiracı olduğunu ileri sürmüş, kira ilişkisine dair yazılı belge sunmamıştır. Davalının taşınmazda kiracı değil malik olduğunu savunması karşısında, kira ilişkisinin varlığını ispat yükü davacıdadır. Bu çerçevede, davalının kiracı olduğunun ispat edilememesi karşısında davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2019/2702 K. 2019/4829 T. 22.05.2019)
• Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/7751 K. 2019/493 T. 23.01.2019)
• Dava konusu yer halihazırda ayakkabı mağazası olarak kullanılmaktadır. Ancak dosya kapsamındaki mevcut bilgi ve belgelerden, kiralananın yapılmak istenen işe uygun olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda Mahkemece; dava konusu taşınmazın yapılacak işe uygun olup olmadığı yönünde bir değerlendirme yapılmak üzere dava konusu yerde keşif yapılarak taşınmazın bulunduğu konum, büyüklük ve yapılacak işe uygun olup olmadığının Yargıtay denetimine elverişli ayrıntılı bilirkişi raporuyla saptandıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7691 K. 2017/17823 T. 19.12.2017)
• Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmazda arsanın sol tarafında, arka tarafında ve sağ tarafında birbirine bitişik olarak yan yana dizilmiş vaziyette tek katlı çatıları eternit kaplı basit malzemelerden yapılmış baraka benzeri (temeli olmayan geçici yapı)çeşitli yapıların bulunduğu, bu yapıların Oto yıkama alanı, Oto Kurulama alanı, Oto Kuaför alanı, Müşteri Bekleme alanı, tuvalet, vs. olarak kullanıldığı, tespit edilmiştir. Dosya kapsamından kiralananın galip vasfının çatılı olmadığı anlaşılmış olup yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle ancak konut ve çatılı işyerleri için tahliye davası açılması mümkündür. Bu durumda mahkemece dava şartları oluşmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4225 K. 2017/12312 T. 20.09.2017)
• Taraflar arasında 01/04/2012 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi sürenin bitiminden itibaren TBK.nun 347/1. maddesi uyarınca seneden seneye yenilenmiş olup, en son yenilenen kira dönemi 01/04/2015 tarihinde sona erecektir. TBK.nun 353.maddesi uyarınca sözleşme sona ermeden önce veya en geç davanın açılması için öngörülen bir ay içerisinde kiracıya tahliye iradesi yönünden ihtar gönderilmesi halinde sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde dava açma zorunluluğu yoktur. Zira dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacağından davacı senenin sonuna kadar davasını açabilir. Somut olayda, dava sözleşmenin sona ermesinden sonra bir aylık yasal süresi içinde 28.04.2015 tarihinde açıldığına göre ayrıca bir ihtar gönderilmesine gerek yoktur. Dava süresinde açılmış olduğundan Mahkemece taraf delilleri toplanarak işin esasının incelenmesi gerekirken davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/2780 K. 2017/5393 T. 18.04.2017)
• Dava, şirket ihtiyacına bağlı olarak açılmıştır. Davacı şirket, kiralanan ekmek fabrikasını çalıştıracağını bildirerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davacı ticari şirket olmakla kiralananda yapılacak işin şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerekir. Şirket ana sözleşmesinde yer almayan bir konuda şirketin ihtiyacının varlığından söz edilemez. Bu nedenle Mahkemece, davacının, iştigal konusu belirlenerek ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığının değerlendirilmesi sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davacı şirket temsilcisi …’in yaşamını devam ettirebilmesi için kiralananın tahliyesine gerek bulunmadığı yönündeki bilirkişi raporu hükme esas alınarak sonuca gidilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/2358 K. 2017/2601 T. 07.03.2017)
• Olayımıza gelince; kiralayan tarafından kiracı şirkete gönderilen 04/12/2013 tarihli ihtarname ile sözleşme ile kararlaştırılan aylık belirlenen kiranın peşin ödenme şartının kiracı tarafından yerine getirilmediğini, rızası olmadan taşınmazda tamir ve tadilat yapıldığını, şehir derneği ve lokali olarak kullanılmak üzere kiraya verilen taşınmazın birahane olarak kullanıldığını ve bu nedenle de akdin ihlal edildiğini belirterek taşınmazın tahliye edilmesini istemiştir. Yukarıda anlatılan hususlar doğrultusunda konut ve çatılı işyeri olan dava konusu kiralanan taşınmazda kiracıya en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesinin talep edilmesi gerekirken davacı kiraya veren tarafından keşide edilen ihtarname ile akde aykırılığın giderilmesi için süre verilmemiştir. Bu durumda akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açma şartları gerçekleşmediğinden, mahkemece akde aykırılığa dayalı tahliye davası yönünden tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile işin esası incelenerek davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/3642 K. 2016/1057 T. 17.02.2016)
• Yukarıda açıklandığı üzere her ne kadar davacının iktisaptan sonra ihtiyaca dayalı olarak dava açmak konusunda seçimlik hakkı mevcut ise de, davacı keşide ettiği ihtarname ile davalıya kiralananı boşaltması için iktisap tarihinden itibaren altı ay süre tanımış, davayı ise verdiği sürenin sonunu beklemeden 02/04/2014 tarihinde açmıştır. İhtarname içeriğine göre davalının kiralananda 07/05/2014 tarihine kadar oturma hakkı olup mahkemece, davalıya tanınan altı aylık süreden önce açılan dava süresinde olmadığından reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/2277 K. 2015/3708 T. 15.04.2015)
• Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar tahliye davası açma hakkının elde edilebilmesi amacıyla satışın muvazaalı yapıldığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, yeni malikin açtığı tahliye davasında iktisabın muvazaalı olduğu savunması bu dava içerisinde dinlenemez. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 04/07/2001 gün ve 2001/6-577-575 sayılı kararı) Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu iddiasının aksi davalı tarafından kanıtlanamadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/9523 K. 2014/10948 T. 13.10.2014)
• Olayımıza gelince; davacı önceki malikin halefi sıfatı ile açtığı davada, davaya konu taşınmazı 16/05/2007 tarihinde satın aldığını bildirerek mermer atölyesi olarak kullanmak üzere taşınmaza ihtiyacı olduğunu belirterek tahliyeyi istemektedir. Mahkemece, mahallinde yapılan keşif sırasında beyanları alınan davacı tanıklarının taşınmazın mermer atölyesi işletmeye uygun olduğu yönündeki beyanları dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmiş ise de dava konusu taşınmazın tapuda konut olarak kayıtlı olduğu görülmektedir. Konut niteliğindeki taşınmazın işyeri olarak kullanılması mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmiş olması doğru değildir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/5553 K. 2013/8991 T. 22.05.2013)
• ‘’Bir kimse malik olduğu evinde oturma istemi karşısında kendisine ait olmayan başka bir yerde oturmaya zorlanamaz. Davacının başkasına ait dairesinde bedelsiz olarak oturması ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını göstermez. Mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır…Davacının ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu anlaşıldığına göre davanın kabulüne karar verilmelidir.” (Yargıtay. 6. Hukuk Dairesi T.16.02.2011, 2011/90 E., 2011/1454 Kararı)
• “Reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma istemi olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir. (Yargıtay. 6. Hukuk Dairesi, T. 25.4.2016, 2016/3380 E., K. 2016/3343 K.)
• ‘’Davacı, şu anda oturduğu yerin kendisine ait olmakla beraber, yerin büyük cadde üzeri olup çok trafik gürültüsüne maruz bulunduğunu, bu bakımdan rahatsız olduğunu, oysa yine kendine ait olup davalının kirası altında bulunan dava konusu taşınmazın tali yol üzerinde ve gürültüsüz bulunması sebebiyle burada oturmak istediğini ileri sürerek, bu taşınmazın tahliyesini istemiştir… Trafik yoğunluğu ve gürültüsü, bugünkü büyük kentlerde özellikle işlek yol ve caddeler üzerinde bulunan konutlar için genel ve kaçınılmaz sosyal bir problemdir.’’ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, T. 20.09.1991, 1991/10014 E. , 1991/10638 K. sayılı ilamı)
• “Davacı Kartal Maltepe’de oturduğunu, işyerinin Aksaray’da olduğunu, işyerine gidip gelmesinin zorluk arz ettiğini, işyerine yakın olan kiralananda oturmak istediğini iddia etmiştir. İstanbul gibi, her türlü ulaşım imkânı olan bir şehirde, konutun işyerine uzak oluşu tahliye nedeni olarak sayılamaz’’ (Yargıtay. 6. Hukuk Dairesi. T. 02.11.2015 , 2015/6614 E., 2015/9220 K)
• ’’79 yaşında …bir kadın, her zaman için içeri girilmesi mümkün olan ve emniyet içinde yaşamayı sağlamayan bahçe içindeki evde oturmaya zorlanamaz. Kendisinin malik bulunduğu daha emniyetli ve huzurlu yaşayacağı kiralananda oturmak istemesi de ihtiyacın kabulünü gerektirir.” (Yargıtay. 6. Hukuk Dairesi. T. 19.02.2015, 2015/424 E., 2015/1619 K.)
• ‘’Davacının yargılama sırasında Ankara’ya tayin olduğunun belgelenmiş bulunması, üniversite mezunu oğlunun da Ankara’da iş aramakta olup, otellerde ve yakınlarının yanında kaldığının tanıklarca ifade edilmiş bulunması karşısında ihtiyacın varlığının kabulü ile tahliye kararı verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddi; usul ve yasaya uygun bulunmadığından hükmün BOZULMASI icap etmiştir.’’ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, T.27.03.2000 T., 2000/2349 E., 2000/2533 K.)
• “Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, T. 25.10.2017, 2017/5977 E., 2017/14615 K. sayılı ilamı)
• ” Tahliye davalarının kiraya veren tarafından açılacağı belirtilmiş ise de; Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın, 35. maddesi: “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.” ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun Mülkiyet Hakkının İçeriği başlıklı 683. maddesi: “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.” Açık düzenlemeleri karşısında ve kanunda malikin bu davayı açamayacağına ilişkin açık bir kuralında getirilmediğinden, malikin bu davayı açamayacağına ilişkin yorum, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın, 35. Maddesine aykırıdır. Bu nedenle kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği kabul edilmelidir. Benzer şekilde gereksinim, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davalarının kiraya veren tarafından açılacağı TBK’ nın 350 maddesinde belirtilmiş olmasına rağmen, malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Bu durumda, mahkemece, kiraya veren durumunda olmayan malikinde dava açma hakkı olduğu kabul edilip’’ şeklinde hüküm  kurulmuştur. (Yargıtay. 3. Hukuk Dairesi, T. 24.10.2017, 2017/6229 E. , 2017/14491 K. Sayılı ilamı)

Konuyla İlgili Sıkça Sorulan Sorular

Dava sonrasında Ev Sahibi, Başka Bir Kiracı İle Anlaşırsa Tazminat Alabilir Miyim?

Evet, taşınmazın mahkeme kararıyla tahliyesinden sonra, “yeniden kiralama yasağı” hükümleri kapsamında şayet haklı neden olmaksızın, 3 yıl içerisinde taşınmaz üçüncü bir kişiye kiralandıysa taşınmazı, son kira yılı bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilirsiniz. Önemle ifade edelim ki, tazminat hakkının doğması için tahliye kararı mevcut olmalı ve tahliye kararı doğrultusunda kiralanan cebri icra yoluyla boşaltılmış olmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesi İle İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Mümkün Müdür?

Eğer kiracı, kira sözleşmesinden sonra yazılı ve usulüne uygun bir tahliye taahhütnamesi verirse, ev sahibi bu belgeye dayanarak tahliye davası açabilecektir. Burada doğrudan tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibine geçilebileceğinden ayrıca ihtiyaç nedenine dayanılmasına gerek yoktur. Tahliye taahhütnamesi şayet noterde düzenlenirse hem imzaya itiraz mümkün olmayacak hem de itirazın kaldırılması yoluna gidilebilecektir, bu açıdan taahhüdün noter huzurunda gerçekleştirilmesini tavsiye ediyoruz.

Kiracı Tahliye Kararını Temyiz Ederse Ne Olur?

Tahliye kararının temyiz edilmesi doğrudan kararın icrasını durdurmamaktadır. Bunun için ayrıca davalı kiracı tarafından, 3 aylık kira bedeli icra dosyasına depo edilip icranın geri bırakılması sağlanmalıdır. Bu durumda tahliye kararı kesinleşene kadar kiralananın tahliyesi işlemleri duracaktır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, davanın bulunduğu ildeki adliyelerin ve onların bağlı oldukları istinaf mahkemelerinin yoğunluğuna göre değişmektedir. İstanbul ve Ankara gibi iş yoğunluğunun yüksek olduğu şehirlerde bu davalar,  istinaf süreleriyle birlikte 2.5-3 yıl arasında sonuçlanabilmekte olup daha küçük şehirlerde bu süre 1.5-2 yıl civarında olmaktadır, bu süreler asgari değil, azamidir. Kararın istinaf edilmemesi durumunda ise bu süreler daha da kısalmakta olup, ayrıca bir avukat yardımı ile davanın yürütülmesi süreçlerin hızlı ilerlemesine katkı sağlamaktadır. Zira davanın başlatıldığı ilk derece mahkemesinde delillerin doğru şekilde sunularak en kısa sürede karar alınabilmesi gerekse de istinaf aşamasında öne alım dilekçesi sunularak istinaf süreçlerinin kısaltılması gibi işlemlerle tahliye süreçleri çok daha hızlı sonuçlandırılmaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Sürerken Ev Satılırsa Ne Olur?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası devam ederken kiralananın satılması, davanın konusuz kalmasına sebep olacaktır. Aynı durum kiracının dava sürerken kiralananı tahliye etmesinde de geçerlidir. Bu durumda HMK Madde 331 gereğince hâkim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini kimin ödeyeceğini takdir edecektir.

Ayrıca evin dava sürerken satılması, mevcut kira sözleşmesini otomatik olarak sonlandırmayacak ve evin yeni maliki isterse kanuni sürelere uyarak yeni bir dava açabilecektir. Fakat eski ev sahibinin ihtiyaca yönelik davasına devam etmesi mümkün değildir. Dava her koşulda konusuz kalacaktır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtar Çekmek Zorunlu Mu?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtar çekme zorunluluğu bulunmamakta olup sözleşmenin bitimini müteakip 30 gün içerisinde dava açılabilecektir. Fakat ihtar çekildiği taktirde 30 günlük dava açma süresi de bir kira yılı uzayacağından, kiralayan daha rahat hareket edebilecektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyulması ve kiracıya ihtar çekilmesi gerekmektedir. Bu durumda, üç ay önceden ihtar çekildikten sonra altı aylık kira döneminin sonundan itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması gerekmektedir. Detaylı bilgiler için yazımıza bakılabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede İhtar Ne Zaman Çekilir?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde fesih için kiracıya ihtar çekilmesine gerek yoktur. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise altı aylık dönemin bitişinden 3 ay önce kiracıya ihtarın ulaştırılması gerekmektedir. Örneğin, 10 nisan 2025 başlangıç tarihli kira sözleşmesi için 10 ocak 2025’e kadar kiracıya ihtarın ulaşması gerekmekte olup bu şart sağlandığı taktirde 10 mayıs 2025 tarihine kadar dava açılabilecektir. Eğer bu süre kaçırıldıysa ilk altı aylık dönemin sonu olan 10 ekim 2025 tarihinden 3 ay önce 10 temmuz 2025 tarihinde bildirim şartıyla 10 kasım 2025 tarihine kadar dava açılabilecektir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Öncesi Arabuluculuk Zorunlu  Mu?

Evet, 1 Eylül 2023 yılı itibariyle artık kira uyuşmazlıklarında dava öncesinde arabuluculuk yapılması zorunludur. Arabuluculuk aşaması dava açma sürelerini durduracak olup tamamlanmasının ardından dava açma süreleri kaldığı yerden işlemeye devam edecektir.

Ev Sahibinin Birden Fazla Evi Varsa İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir Mi?

İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davalarında önemli olan, ihtiyaç sahibinin gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacının izahı ve ispatıdır. Kiralayanın birden çok evi olması ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesine ve bu davayı kazanabilmesine engel değildir. Örneğin, 3 adet evi olan ev sahibinin, hastalığı nedeniyle hastaneye yakın yerde olan evinde ikamet etmesi gerekmesinde gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olduğu düşünülebilecektir.

Kiralayan Olmayan Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir Mi?

Evet, malik kiralayan durumunda olmasa dahi ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir. Bu durum TBK’da net olarak belirtilmemişse de  içtihaden kabul edilmiştir. Aynı şekilde, 10 yıllık uzama süresinin dolması sebebiyle de anayasal hakları gereği malik yine kiralayan olmasa da tahliye davasına başvurabilecektir.

Kira Tespit Davası Sürerken İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir Mi?

Kira tespit davası sürerken, yani kiranın artırılması talep edilirken bir yandan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmasında bir engel yoktur. İzah ettiğimiz üzere mühim olan kiralanana olan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nedenlerle izah ve ispat edilmesidir. Fakat doktrinde bazı görüş ve kararlara göre, kiralanan tarafından açılan kira tespit davasında oldukça yüksek bir kira bedeli talep edildikten sonra açılan ihtiyaç nedenli tahliye davası, hakkın kötüye kullanılması olarak yorumlanabilmekte ve bu durumda ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı, kiralayanın yalnızca evi daha yüksek bedelle kiralama amacında olduğu değerlendirilmesi yapılmaktadır. Nitekim Yargıtay’ın da bu konuda bazı kararları mevcuttur.

Kira Sözleşmesi Yoksa Veya Yazılı Değilse İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir Mi?

Kira sözleşmesinin yazılı olma zorunluluğu bulunmamakta olup bu sözleşme sözlü olarak da akdedilebilecektir. Kira ilişkisinin yazılı olarak varlığı halinde zaten bir sorun yoktur fakat sözlü olarak yapıldığı veya bir başlangıç tarihi belirlenmediği durumlarda kira bedelinin ve sözleşme başlangıç tarihinin tespiti önemlidir;  Burada varsa elektrik, su, doğalgaz faturası vs. fatura aboneliklerinin sözleşmelerinin yapıldığı tarihler, vergi dairesine veya başka kurumlara bilgi verildiyse oradaki tarihler dikkate alınarak kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin belirlenmesi mümkün olmaktadır.

Kanaatimizce en doğru yol buralardan elde edilecek bilgilere göre kiracıya bir ihtar çekilip sonrasında hukuki yollara başvurulmasıdır. Kiracının başlatılan hukuki süreçler içerisindeki beyan ve itirazlarına göre yeni bir strateji belirlenerek tahliye davasına devam edilecek yol seçilmelidir. Kiracının kira ilişkisini tamamen reddettiği durumda fuzuli işgal hükümlerine göre tahliye yolu, kira ilişkisinin varlığını ikrar ettiği durumlarda ise doğrudan borçlar kanununca uygun bir tahliye sebebinden ilerlemek mümkün olacaktır.

Zira kiracı icra takibine karşı “kiracı olmadığı” iddiasında bulunup sonrasında açılacak haksız işgal davasına karşı da “kiracı olduğunu” ileri sürmek suretiyle hakkın kötüye kullanılmasına sebebiyet verecek ve tahliyenin önüne geçemeyecektir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Kiracının Hakları Nelerdir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiracılar davalı konumunda olup, davanın kabul edilmesi halinde tahliye edilme riskiyle karşı karşıya kalmaktadırlar. Bu süreçte taşınmazı tahliye etmek istemeyen ve bunda haklı olduğunu düşünen kiracıların ilk yapması gereken, davacının davasını yöneltirken yasal prosedürlere ve sürelere uyup uymadığını dikkatlice incelemektir. Çünkü ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları, fesih bildirim ve dava açma süreleri gibi hukuki şartlara tabidir.

Eğer dava bu sürelere uygun şekilde açılmışsa, kiracı artık sunacağı bir cevap dilekçesiyle esasa ilişkin itiraz ve beyanlarını sunmalıdır. Bu davada en önemli unsur davacının ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olup olmadığıdır. Mahkeme, ihtiyacın samimi olmadığı veya tahliye için yeterli görülmediği sonucuna varırsa davayı reddedecektir. Dolayısıyla davalı varsa bu yönde beyanlarını da sunmalıdır.

Bununla birlikte dava kabul edilse dahi kiracı, karar kesinlik sınırının altında olduğu sürece istinaf kanun yoluna başvurabilir. Ancak istinaf başvurusu tahliye kararının hemen uygulanmasını engellemez. Kiracının tahliye işlemini durdurabilmesi için icranın geri bırakılması (tehiri icra) talebinde bulunarak icra dairesine üç aylık kira bedeli kadar teminat yatırması gerekir. Eğer istinaf mercii de kiracı aleyhine karar verirse, artık kiralananı tahliye etmekten başka bir seçenek kalmamaktadır.

Sonuç olarak günümüzde tahliye davaları hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından zorlayıcı olabilmektedir. Her iki tarafın da kendince haklı nedenleri olduğu kabulümüzdeyse de hukukun temel amacı hakkaniyeti sağlamaktır. Ev sahipleri, taşınmazlarını diledikleri gibi kullanma ve ihtiyaçları doğrultusunda değerlendirme hakkına sahipken, kiracılar da zayıf durumda olmaları nedeniyle yasal güvencelerle korunmaktadırlar. Bu süreçte her iki tarafın da haklarını gözeterek hareket edilmesi, adil ve sürdürülebilir bir çözüm üretilmesi esastır. Bu kapsamda ev sahiplerine, tahliye taleplerinde hukuki prosedürlere eksiksiz uyulmasının önemini hatırlatırken; kiracılara ise haklarını bilerek süreci bilinçli bir şekilde yönetmeleri gerektiğini önemle vurgulamaktayız.

Tahliye Avukatı Veya Kira Hukuku Avukatı Nasıl Bulunur?

İliniz sınırları içerisinde Tahliye davalarında çalışmalar yürüten bir Gayrimenkul Ve Kira Hukuku Avukatı arayışı içerisindeyseniz, TBB Barosu levhasından ad ve soy ad ile sorgulama yapabilirsiniz. Fakat hangi avukatın hangi alanda çalışmalar yürüttüğü bilgileri Baro levhasında bulunmadığından, internet veya kişiler üzerinden daha detaylı bir araştırma yapmak bu konuda faydalı olabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları yukarıda detaylı izah ettiğimiz üzere kanuni süre ve prosedürlere riayet edilmesi, koşullara göre doğru stratejinin belirlenerek birçok belgenin titizlikle toplanıp mahkeme nezdinde sunulması ve icra, istinaf süreçleri de dahil olmak üzere her bir aşamada avukat yardımına ihtiyaç duyulan davalardandır. Dolayısıyla, bu konuda veya başkaca bir hususta profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. 

Bu makale ve içeriğindeki tüm yazılanlar, yazarın telif hakkı koruması altındadır. Yazarın yazılı izni olmaksızın bu makalenin herhangi bir bölümü, elektronik, mekanik, fotokopi, kayıt veya başka herhangi bir yöntemle kopyalanamaz, çoğaltılamaz, dağıtılamaz veya saklanamaz. İzin alınmadan yapılacak her türlü kullanım, telif hakkı ihlali sayılacak ve yasal işlem başlatılacaktır.

Tüm hakları saklıdır. © 2025, Av. Buğra Topaktaş